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        萬達商管赴港IPO再提速 王健林仍需面對諸多難題

        2021年10月20日 14:21   來源:中國企業家   記者 李艷艷

          王健林向港交所又邁進一步。

          10月19日,《中國企業家》從萬達方面證實,萬達商管上市已獲得中國證監會批準,近期證監會將正式出具“H股發行批復”。下一步,公司將在港交所提交正式IPO材料。這意味著,萬達商管赴港IPO已進入實質階段。

          今年3月底,萬達宣布終止萬達商業A股的IPO進程。此后,萬達集團董事長王健林展開了新的融資計劃,并引進珠海國資委戰投入股。伴隨公司自身一系列“變輕”動作,萬達輕資產商管公司重組完成,并確定了珠海萬達商管將是未來的上市主體。

          “上市是萬達商管最好的選擇!睒I內人士指出,從具體操作層面來看,萬達商管近期動作連連,凸顯出公司對上市懷有迫切需求。

          因價值被低估,萬達曾撤出港股,6年之后,重戰港股。多位行業人士對《中國企業家》稱,萬達再戰港股旨在謀求輕資產物業服務概念,市盈率或是萬達商業考慮的首要問題。不過,萬達商管自從2016年退市后,至今未能再次成功上市,也在一定程度上影響了企業的融資和品牌價值?傮w來看,萬達商管的上市進程開始加速,但仍面臨不確定性。

          近年來,萬達商管一直在持續轉型。王健林堅決謀求“去地產化”,放棄重資產運營模式,走輕資產運營道路,以輸出品牌和管理。六年間,輕重模式的轉變,給萬達帶來了新生。當輕資產模式跑通后,萬達商管也在加快向全國擴張。

          克而瑞數據顯示,根據持有和管理商業物業可出租面積排名來看,萬達商管已成為全球第一大商業物業運營商。相較于國內其他的商業運營龍頭企業,2020年底萬達商管已開業的購物中心數量是華潤的8.2倍,可出租建面是華潤的2.8倍。

          歷經A股波折,赴港上市加速

          今年3月24日,大連萬達商業管理集團股份有限公司公告,宣布從排隊近六年之久的A股IPO隊伍中撤退。4月21日,有外媒報道,大連萬達計劃為旗下商業地產管理業務萬達輕資產商管公司融資200億元,目標為今年年底前在香港上市。

          從證監會官網披露信息來看,萬達商管赴港IPO的進程,自今年8月下旬以來有所提速。

          8月20日,證監會首次接收萬達商管提交的《境外首次公開發行股份(包括普通股、優先股等各類股票及股票的派生形式)審批》材料,8月26日對其出具了補正通知,10月9日接收了補正材料,10月11日,材料已獲得受理。

          萬達商管的上市之路“一波三折”。萬達商管前身為萬達商業,于2014年12月在港交所掛牌上市,并成為當年港交所最大IPO,當時發行價每股48港元。然而上市后不到2年,萬達商業于2016年9月20日正式宣布退市,最終股價止于52.5港元。

          從上市到退市,時間之快讓人措手不及。追溯退市原因,王健林曾表示,萬達商業H股私有化核心原因是,公司股價長期在凈資產上下徘徊,被嚴重低估。王健林在央視《對話》節目中稱,“不能對不起我的朋友和股東,所以我們一定要私有化!

          從香港退市后,萬達商管隨即啟動內地IPO。自2015年起,受制于國內地產政策調控、宏觀環境趨勢變化等影響,萬達內地IPO計劃受阻。提交A股招股書后,萬達商管經歷了漫長等待,最終在今年3月,宣布撤回上市申請。

          在內地IPO撤回,轉戰港股的同時,萬達商管還對自身進行了一系列改革和調整。

          2021年3月24日,萬達商管公告稱,基于對自身戰略的研判,萬達商業決定對本公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組,以盡快實現境內外上市。3月29日,萬達商管集團與珠海市政府簽署協議,將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴,同時珠海國資委出資30億元,戰投入股萬達輕資產商管公司。

          在此前一天,珠海萬達商管成立。同時,萬達商管的大股東從“大連萬達商業管理集團股份有限公司”變更為“珠海萬達商業管理股份有限公司”(簡稱“珠海萬達商管”),持股比例為100%。

          在萬達商管公布引入國資的當天,珠海萬達商管的注冊資本變更為50.73億元。接近萬達商管的知情人士表示,珠海萬達商管即萬達商管的上市平臺。

          6月16日,有消息稱,中信、高盛和摩根大通正在幫助萬達準備香港的IPO。

          萬達集團對外表示,輕資產平臺上市后,依托其豐富資源,產業鏈優勢及科技應用場景,與珠海國資協同進行戰略投資和并購,孵化和吸引更多科技和現代服務業企業落戶珠海。在橫琴設立萬達廣場合資持股平臺,開展商業廣場等類型資產投資及管理、試點開展REITs等創新業務。

          此前不久,萬達商管也“換帥”了。8月2日下午,萬達商管公告稱,肖廣瑞辭去公司總裁職務,齊界接替其為公司總裁。公開資料顯示,齊界目前同時擔任萬達集團董事兼總裁、萬達地產集團董事長、萬達文化集團執行董事。

          “輕資產”模式的機會和不確定性

          萬達的輕資產戰略最早在2015年提出。2020年9月,萬達商管透露,從2021年開始,萬達商管不再發展“重資產”,即不再投資持有萬達廣場物業,全面實施“輕資產”戰略。

          時任萬達商管集團總裁肖廣瑞稱,這是萬達商管集團董事會最新做出的決定。彼時,萬達商管“輕資產”項目發展超出2020年年初預期。截至當年9月底,萬達商管當年已簽約“輕資產”項目53個,是2019年全年簽約“輕資產”項目的1.3倍。

          從2000年確定進軍商業地產至今,萬達已成為國內商業地產領域龍頭企業。在輕資產運營成為行業發展重點的背景下,這方面萬達商管也已走在全國前列。

          萬達商管走的輕資產運營道路,本質是管理人和投資人的職責分離。萬達輕資產商管公司不持有物業,全面負責已開業的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場,以及今后發展的所有萬達廣場的運營管理(數據截至2020年底)。

          行業人士分析,該模式具有兩種顯著優勢:一是,專業分工帶來的效率提升。萬達商管的輕資產運營模式下,物業方強在拿地和建設,運營方強在管理,雙方都在發揮自己的特長,有利于提高經營績效。

          二是,輕資產模式可以更好擴張。傳統商業地產的重資產模式對于資金需求較大,而輕資產運營專注于品牌和管理的輸出,通過物業方的物業手段放大經營價值,可以大大降低資金要求,從而也能加快擴張步伐。同時,也給萬達商管的業務多元化提供了空間。

          目前來看,萬達商管的輕資產化成效顯著。在2020年開業的45座萬達廣場中,輕資產占比超過六成。另外,萬達商管今年計劃開業萬達廣場50個,其中輕資產占比68%。而截至去年末在建的142個萬達廣場中,輕資產占比也已超80%。

          前述人士提醒,輕資產運營模式也會遇到一些問題,主要集中在合作信任和利益共享機制上。尤其是在利益分享層面,輕資產運營是一個長期過程,物業方和管理方對于獲取的收益應該怎樣合理分配,建立合理的激勵和實施保障機制非常必要。

          逐漸成型的萬達商管公司,是重組后的輕資產運營管理公司。萬達商管集團持有該公司全部股權,也是萬達準備赴港上市的主體公司。不過,在萬達商管進行一番資產騰挪、為上市做準備的同時,其波動的財務表現,也為上市及公司后續發展帶來一些不確定性。

          疫情影響下,深耕線下實體生意的萬達商管,業績出現了明顯下滑。

          從數據來看,萬達商管2020年實現營業收入391.34億元,同比下降50.25%;實現凈利潤138.3億元,同比下降44.89%。究其原因,減免租客租金導致租金收益下滑,以及受疫情沖擊酒店經營效益變差,共同造成公司的整體業績下滑。

          標普在今年上半年的評級報告中指出,因經營模式具有韌性,萬達商管仍將是大連萬達集團股份有限公司盈利能力和現金產生能力最強的子公司。在珠海萬達商管上市后,萬達商管面臨的現金流和財務透明度風險或將有所緩和。

          萬達商管業績披露的2021年公司債券半年報數據顯示,公司上半年主營業務收入226.8億元,同比增長32.06%;毛利率68.44%,同比下降3.71%,利潤總額95.15億元。截至今年6月末,公司手持貨幣資金301.44億元。從業務板塊來看,投資物業租賃及管理收入209.96億元,毛利率72.22%;酒店運營收入6.57億元,同比增長111.81%;毛利率43.63%,同比增加466.93%。

          鏖戰資本市場的萬達,仍需面對日益激烈的商業競爭環境。

          近年來,各類差異化商業項目不斷涌現市場,華潤、萬科、龍湖等眾多知名房企都推出了不同種類的產品線。比如,萬科印力旗下,目前有印象城MEGA、印象城、印象匯、印象里等五條核心產品線。

          打造多元化產品線已成行業大勢所趨。據統計,百強商業地產開發商中,超過80%的企業都開啟了多元化產品戰略?硕鹧芯繂T房玲指出,標準化產品確實適合快速復制擴張,但在競品逐漸實現差異化和個性化的今天,萬達廣場也需要對產品進行適時調整,拉大與其他企業的領先優勢。

        (責任編輯:劉朋)

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